关于进一步规范物业服务收费管理工作的通知

各物业服务企业：

为加强和规范我县物业服务管理活动，维护业主及物业服务企业各方的合法权益，进一步改善全体业主生活和工作环境，便于各物业服务企业具体操作，根据《宁夏回族自治区物业管理条例》、《自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见》（宁政发〔2014〕58号）、《自治区人民政府关于降低一批中介服务收费标准和放开下放部分商品服务价格管理的通知》（宁政发〔2014〕112号）、自治区物价局 住建厅《关于加强我区物业服务收费管理工作的通知》（宁价综发〔2015〕31号）和《自治区物价局 住建厅 交通运输厅 公安厅关于印发<宁夏回族自治区机动车停放服务收费管理办法>的通知》（宁价费发〔2018〕1号）文件等有关规定，现就进一步规范我县物业服务及收费管理工作有关事项通知如下，望各物业服务企业认真遵照执行。

一、实行政府指导价的物业服务收费范围

（一）保障性安居工程

主要分为三类，第一类为保障性住房建设，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房；第二类为棚户区改造，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区；第三类为农村危房改造和游牧民定居工程。

（二）农民安置住宅小区

指在城镇化建设或生态移民等过程中，为安置失地农民和生态移民而统一建设的安居小区。

（三）老旧住宅小区

老旧住宅小区可参考以下条件进行界定：

（1）1999年12月底以前开发建设的住宅小区；

（2）无物业服务管理用房（含值班用房）的住宅小区；

（3）规划建设时无公用停车场地的住宅小区；

（4）规划建设时小区没有安装监控设施或监控设施破损不能发挥正常作用、未实行封闭管理的住宅小区；

（5）规划建设时未执行建筑节能标准的住宅小区。

二、规范物业服务收费行为

建立完善政府指导价和市场调节价相结合的物业服务收费机制。保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区，实行政府指导价；新建商品住宅和非住宅、或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行市场调节价。

规范政府指导价物业服务收费管理。价格主管部门会同住房城乡建设主管部门，根据物业服务价格管理变动情况，对物业服务企业报送的成本资料进行成本监审，召开价格听证会，广泛征求业主、物业服务企业以及有关部门意见，及时制定政府指导价范围内的物业服务等级标准以及相应的物业服务收费标准基准价与浮动幅度，报县人民政府批准后向社会公示，增强物业服务收费决策的科学性和透明度，加强物业服务等级及相应基准价格的动态评估，建立物业服务价格和服务成本联动机制。

平罗县物业服务政府指导价格在新标准未出台前仍按平发改发〔2011〕243号文件规定标准执行。

现行政府指导价中不含电梯系统、二次供水系统、高层住宅物业服务费、中央空调及太阳能热水系统等设施的运行维护费。

三、加强市场调节价物业服务收费行为监管

新建商品住宅和非住宅、或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行市场调节价。按照“按质论价、质价相符”的原则，积极引导业主和物业服务企业协商调整物业服务收费标准。物业服务企业需调整收费标准时，向业主委员会提交申请，经业主委员会同意后，在小区内醒目位置公示调价申请，公开征求业主意见；并根据本小区物业管理规约的要求，需召开业主大会表决的，及时召开业主大会。通过业主大会协商确定具体物业服务价格的，除协商确定基本物业服务价格外，还要协商确定车辆泊车费、装修垃圾清运费等所有向业主收取的费用。物业服务企业要主动邀请社区居民委员会全程指导价格调整工作，邀请物业主管部门、价格主管部门对调价过程进行监督。对协商困难，无法经过正常程序调整收费标准的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，根据评估结果最终确定收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。

小区内配建的保障性安居工程，农民安置住宅执行政府指导价，其他住宅执行市场调节价。

对在商品住宅小区中配建的保障性住房、拆迁安置住房及业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，根据宁政发（2014）58号文件规定，与该小区统一的物业服务收费标准差额部分，可申请县财政给予资金补贴。

四、小区内车辆停放收费规定

1.住宅小区内停车服务收费，如具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的，则放开收费标准；不具备协商议价条件的，暂按平发改发〔2011〕243号文件规定的标准执行。

2.进入小区执行公务、抢险、检修、救护等特种车辆不得收费。

3.进入住宅小区不足30分钟的车辆免收机动车停放服务费。

五、其他相关事宜

4.凡业主入住率达到规定比例的住宅小区，均应成立业主大会和业主委员会，形成居民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”的物业服务管理体制，共同做好物业服务管理工作。

5.各物业服务企业要严格遵守相关法律、法规规定，合法经营，为消费者提供质量合格、价格合理的服务；严格落实明码标价制度，在物业服务经营区域内醒目位置，对企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、代收费项目、收费标准、收费依据、共有收益收支情况和价格举报电话（12358）等信息进行公示，接受业主的监督；不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务，少服务多收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

6.住宅小区内共有设施设备维护管理、公共照明、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照居民生活价格执行，住宅小区绿化用水免收污水处理费。

7.健全完善的房屋交付使用和物业承接查验监督管理制度，明确新建房屋交付使用的条件、程序和物业承接查验的具体内容。严格落实工程质量责任制，凡不合格工程不得交付使用。严格执行物业承接查验制度，确保接收的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全。

8.加强物业服务市场监督检查，整顿规范物业服务市场秩序。要严格物业服务企业信用等级评定，健全完善物业服务市场准入退出机制，对服务质量差、群众满意度低、侵害业主合法权益的企业，依法查处并清出市场。要推行物业服务招标投标制度，建立公平公正的市场环境。

平罗县发展改革和科学技术局

平罗县住房和城乡建设局

2018年6月21日