关于印发平罗县农村宅基地使用权流转交易管理暂行办法(试行)的通知

各乡镇、县直有关部门：

现将《平罗县农村宅基地使用权流转交易管理暂行办法(试行)》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

平罗县农村宅基地制度改革试点工作领导小组

2015年11月16日

平罗县农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室 2015年11月16日印发

平罗县农村宅基地使用权流转交易管理

暂行办法（试行)

第一章 总则

第一条 为加强农村宅基地管理，规范宅基地流转交易市场秩序，盘活农村宅基地资源，拓宽农民增收渠道，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》、国土资源部《农村宅基地制度改革试点实施细则》及《平罗县农村宅基地制度改革试点工作实施方案》，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称宅基地是指农村集体经济组织成员经批准建设住宅占用的农村集体建设用地。

第三条 本办法适用于本县境内的农村集体经济组织成员之间的农村宅基地使用权流转交易行为。农村宅基地使用权流转交易包括转让、租赁、置换、入股、收储和抵押等。

第四条 农村宅基地使用权流转交易必须在村民委员会的监督管理下，由农户本人申请经乡镇人民政府审核，报平罗县农村产权流转交易中心进行交易。

第五条 农村宅基地使用权流转交易应当遵循下列原则：

（一）坚守改革底线。农村宅基地使用权流转交易，必须确保农村集体土地所有权性质不改变，土地用途不改变，农民的权益不受损。

（二）维护农民权益。坚持依法、自愿、有偿，公开、公平、公正，切实维护农民住房保障权益，确保户有所居。

（三）节约集约用地。按照土地利用总体规划和镇村规划，认真执行建设用地标准，节约集约利用土地，建设美丽村庄。

第六条 农村宅基地使用权交易时，其地上建筑物、其他附着物及其占用范围内的集体土地使用权随之转让交易。

第二章 农村宅基地使用权的转让

第七条 农村宅基地使用权转让是指转让方在有效期限内依法将使用权转移给受让方的行为。

第八条 农村宅基地使用权转让必须在镇村规划中保留的村庄和集体经济组织成员内部进行，可实行有偿转让，也可通过继承、赠与等方式进行无偿转让。

第九条 农村宅基地使用权转让必须由转让方申请，经当地村民委员会同意，转让方和受让方依法签订转让合同，在县农村产权流转交易中心备案鉴证后，由县国土资源局办理土地变更登记手续。

第十条 农村宅基地使用权依法转让的，转让方的宅基地用益物权随之转移。宅基地使用权转让年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

第三章 农村宅基地使用权的租赁、入股

第十一条 农村宅基地使用权租赁，是指农户将其依法取得的宅基地使用权租赁给他人有偿使用的行为。

农村宅基地使用权入股，是指农户将其依法取得的宅基地使用权通过折资入股的方式，参与企业经营收益分红的行为。

第十二条 农村宅基地使用权租赁、入股，必须在镇村规划中不予保留的村庄进行。“一户多宅”收回的宅基地、农户通过置换腾出的宅基地、农民自愿有偿退出的宅基地由村委会作为出租方（入股方）进行对外租赁或入股，收益归村集体所有；农民自愿交回的宅基地，在村委会的监督管理下，由农户作为出租方（入股方）或委托村委会进行对外租赁或入股，收益归农户所有。

第十三条 农村宅基地使用权租赁、入股，主要用于农业加工、流通、养殖等企业建设仓储、晒场、加工厂房、休闲娱乐等基础设施用地。应按照“村集体集中回购、企业出资拆迁整理”的方式，通过租赁、入股，将其使用权流转给出资企业使用。村集体收储后的租赁、入股所得归集体所有。

农村宅基地使用权租赁、入股的最高年限，不得超过该宗土地使用年限或者同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

第十四条 农村宅基地使用权租赁、入股，须经当地村民委员会同意，报乡(镇)人民政府审批，由出租方和承租方依法签订租赁合同，县农村产权流转交易中心备案。

第四章 农村宅基地使用权置换

第十五条 农村宅基地使用权置换，是指农户将其依法取得的宅基地使用权自愿无偿退出，在镇村规划保留的村庄按照一定比例置换取得新宅基地或在县城置换廉租房、公租房的行为。

第十六条 下列情形可予以置换：

（一）在镇村规划中不予保留的村庄，农户有宅基地且需要重新建造房屋的；

（二）在镇村规划中不予保留的村庄批准进行危房改造的；

（三）在镇村规划中保留的村庄，农户原有宅基地不符合村庄规划布局需要重新建造房屋的；

（四）其他需要宅基地使用权置换的。

第十七条 在镇村规划中不予保留的村庄施行“增减挂钩”，把置换出的建设用地指标用于补充镇村规划中保留的村庄或中心村新增建设用地。对于占用农用地的，通过“占补平衡”来补充耕地。

第十八条 农村宅基地使用权置换存量建设用地的，经所在村委会同意，报乡镇人民政府审批，县国土局备案；置换新增建设用地的，由所在村委会同意，乡镇人民政府审核，报县人民政府审批。

第十九条 农户符合廉租房或公租房申请条件的，经本人申请审核后允许用宅基地使用权置换廉租房或公租房使用权。

（一）置换农户必须符合下列条件：

1、在农村有合法宅基地和房屋并享受城镇职工养老保险或享受失地农民养老保险的非农户。

2、在农村有合法宅基地和房屋，现居住危旧房屋或已拆除危旧房屋后无住房的。

3、必须自愿放弃村集体经济组织成员身份。

（二）置换标准：以法定面积的宅基地使用权置换廉租房使用权；宅基地面积超出部分无偿收回。

（三）置换程序：

1、申请。符合条件的，以户为单位，向所在村（居）民委员会提出自愿置换申请书，签订自愿永久放弃农村集体经济组织成员身份承诺书。

2、审批。经所在村（居）民委员会初审，报所在乡(镇)审核同意后，报平罗县农村产权流转交易中心备案。

3、签约。由置换户户主到所在乡(镇)签订置换协议。同时注销集体土地使用证等相关证件。

4、安置。由申请人或其直系亲属（赡养人）与住房保障部门签订按期缴纳相关费用保证书，住房保障部门按照廉租房安置有关规定进行办理。

（四）置换农户在宅基地置换后，保留土地承包经营权不变。不得再申请宅基地使用权和村集体“三资”收益分配权。置换农户宅基地上的危旧房屋必须自行拆除。

（五）置换农户死亡后，无偿交回所居住的廉租房。

第五章农村宅基地使用权抵押

第二十条 农村宅基地使用权抵押，是指宅基地使用权人在不转移对集体建设用地占有的前提下，将该集体建设用地使用权进行抵押担保的行为。

第二十一条 宅基地使用权抵押应与其地上建筑物、其他附着物所有权一并抵押。

宅基地使用权抵押应提供本村委会同意抵押的书面材料，与抵押权人签订抵押书面合同，由县国土资源局办理抵押登记，县农村产权流转交易中心鉴证，抵押权人受理抵押信贷业务。

第二十二条 宅基地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押的宅基地使用权及其地上建筑物、附着物所有权。

因处置抵押财产而取得宅基地使用权和地上建筑物、附着物所有权的，应当办理过户登记。

第二十三条 处置抵押宅基地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。

第二十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第六章农村宅基地使用权流转交易程序

第二十五条 有下列情况之一的，农村宅基地使用权不得流转交易：

（一）未依法进行权属登记的；

（二）权属有争议的；

（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋所有权和土地使用有权的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第二十六条 农村宅基地使用权流转交易，必须在村委会的监督管理下，由使用权人提出申请，经村委会同意，提交以下流转交易申请资料，报乡镇人民政府审核后，由平罗县农村产权流转交易中心备案，再到平罗县国土资源局申请办理土地变更登记。

第二十七条 农村宅基地使用权流转交易应提供以下资料:

（一）农村宅基地使用权流转交易申请书；

（二）身份证明文件或有效证件（照）；

（三）《中华人民共和国房屋所有权证》；

（四）《中华人民共和国集体土地使用权证》；

（五）合同、合同公证情况说明；

（六）其他必要材料。

第七章 法律责任

第二十八条 农村宅基地使用权人通过依法流转交易的宅基地使用权受法律法规保护，任何单位或个人不得剥夺和侵害。

第二十九条 严禁非农村集体经济组织成员在农村购买宅基地建房或购买房屋。

第三十条 农村宅基地使用权不通过依法流转交易的，县国土局不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续，造成的一切损失由流转交易双方负责。

第三十一条 县国土局要加强对农村宅基地使用权流转交易的监管和执法力度，坚决打击私自交易、违规建设等违法行为，对在流转交易过程中徇私舞弊、弄虚作假、渎职失职造成不良后果的，依法依纪严肃追责。

第八章 附则

第三十二条 宅基地使用权流转交易的合同文本格式，由县国土资源局统一制定。

第三十三条 本《办法》自印发之日起试行，若上级另有新规定，按新规定执行。