【行政复议】行政复议决定书（平府复决字〔2025〕11号）

平府复决字〔2025〕11号

行政复议决定书

申请人：**，男，汉族，1987年2月8日出生，身份证号码：**********，住址：********，电话：*********。

委托代理人：***，系申请人父亲，特别授权代理。

被申请人：平罗县住房和城乡建设局

地址：平罗县政务服务中心17层

负责人：王继萍，系平罗县住房和城乡建设局局长。

申请人因不服被申请人作出的《关于<履行法定职责申请书>的回复》，向本机关申请行政复议，本机关于2025年2月17日依法予以受理，现已审理终结。

复议请求：1.依法确认被申请人未完全履行法定职责的行为违法；2.责令被申请人对***小区开发商未招标自行引入物业一事依法履行监管职责，并作出整改。

申请人称：本人系***********小区业主。近期，我们小区发生了开发商未经过招投标程序，擅自将自己的物业引入小区进行管理的情况。根据《物业管理条例》等相关法律法规，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，在本小区的物业选聘过程中，开发商既未进行招投标，也未见有经被申请人批准采用协议选聘的相关文件，明显违反了上述规定。

在发现问题后，本人及部分业主于2024年12月4日向被申请人进行了书面投诉，请求被申请人依法履行监管职责，对开发商的违法行为进行查处。然而，被申请人在收到投诉后，并未完全履行法定职责，虽然进行了一定的了解，但处理方式及程度远远不能满足法律规定和业主的合理诉求。目前，开发商自行引入的物业仍在小区管理，且存在诸多管理不善的问题，严重影响了小区业主的生活质量和合法权益，被申请人作为本地区的房地产行政主管部门对物业管理活动负有监督管理职责。在面对开发商的违规行为时，理应依法全面履行职责，严格按照法律法规的规定进行调查处理，维护广大业主的合法权益和正常的物业管理市场秩序，但被申请人的现有处理行为，未能有效纠正开发商的违法行为，未对业主的投诉作出实质性的回应，属于未完全履行法定职责。综上所述，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国行政复议法》的相关规定，特向贵机关提起行政复议申请，恳请贵机关依法审查，并支持申请人的复议请求。

被申请人称：1.关于“依法确认被申请人未完全履行法定职责的行为违法”问题。平罗县住房和城乡建设局依据《宁夏回族自治区物业管理条例》和《石嘴山市物业管理条例》依法对乡镇社区组织选举业主委员会、业主委员会选聘物业服务企业、物业服务企业日常服务、小区安全等进行监管。协调社区、物业服务企业及时处置回复业主对物业服务的投诉，监督物业服务企业针对业主投诉举一反三不断提高物业服务质量，没有未完全履行法定职责的违法行为。

2.关于“责令被申请人对***小区开发商未招投标自行引入物业一事依法履行监管职责并作出整改”问题。根据《石嘴山市物业管理条例》第十四条：“建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，可以依法选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般不超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定，期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。”第二十九条：“业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，接受业主监督，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接。”《中华人民共和国民法典》第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人员继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”平罗县***小区由宁夏***房地产开发有限公司于2006年完成建设投入使用，前期物业服务合同到期日为2011年12月31日。2018年8月21日***小区业主委员会与平罗县**物业管理有限公司签订了《***小区物业服务合同》，服务期自2018年10月1日至2021年9月30日。2021年10月14日***小区第四届业主委员会与平罗县**物业管理有限公司续签了《***小区物业服务合同》，合同期限五年，自2021年10月15日至2026年10月14日。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚，前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算。”宁夏***房地产开发有限公司对***小区前期物业，未通过招投标选聘物业服务企业的事项已超过两年以上。

经审理查明：申请人**于2024年12月4日草拟《履行法定职责申请书》，向被申请人平罗县住房和城乡建设局申请对宁夏***房地产开发有限公司未依法通过招投标方式选聘前期物业服务企业行为，依据《物业管理条例》规定责令限期改正并依法进行行政处罚；将该行政处罚记录及双公示路径告知申请人。被申请人平罗县住房和城乡建设局于2025年1月23日作出《关于<履行法定职责申请书>的回复》并送达申请人。申请人对上述答复不服，认为被申请人未完全履行法定职责，遂向本机关申请行政复议。

另查明，宁夏***房地产开发有限公司与平罗县**物业管理有限公司于2007年1月1日签订《物业管理委托合同》，约定由平罗县**物业管理有限公司对***小区实行物业管理，委托管理期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止。2018年8月21日，***小区业主委员会与平罗县**物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定合同期限为2018年10月1日起至2021年9月30日止，并就该份合同进行了登记备案。2021年10月15日，平罗县***小区第四届业主委员会成立。***小区第四届业主委员会与平罗县**物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定合同期限为2021年10月15日起至2026年10月14日止。根据宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2024）宁02民终****号民事判决书，***小区第四届业主委员会与平罗县**物业管理有限公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对合同双方及包括***在内的全体业主均具有法律约束力。

以上事实，有《履行法定职责申请书》《关于<履行法定职责申请书>的回复》《物业管理委托合同》《物业服务合同》《平罗县物业服务企业物业服务合同备案表》《物业管理项目信息表》《***小区物业服务合同》《平罗县物业管理工作业主委员会备案表》、入户推选业主代表照片、***小区第四届业主换届选举大会照片、***小区业主代表大会会议议程等证据予以证实。

本机关认为：本案的审理焦点是新建商品住宅选聘前期物业服务企业是否必须通过公开招标方式，被申请人作出的《关于<履行法定职责申请书>的回复》是否合法。

一、主体适格。根据《物业管理条例》第五条：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”本案中，被申请人作为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，负有对本行政区域内物业管理活动进行监督管理的工作职责，主体适格。

二、事实清楚，法律适用正确。根据国务院《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条关于招投标程序的法律规范是国家提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该条第二款也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，故《物业管理条例》第二十四条不是效力性强制规范，而是管理性强制规范，没有规定该类企业服务合同属强制性须要经招投标才能生效的必备条件，故涉案物业服务企业的选聘不应强制适用《中华人民共和国招标投标法》及相关司法解释的相关规定进行调整。《石嘴山市物业管理条例》第十四条：“建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，可以依法选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。前期物业服务合同期限一般不超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。”《中华人民共和国民法典》第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”根据上述规定，未强制要求新建商品住宅选聘前期物业服务企业必须通过招标方式。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，前期建设单位作为唯一的业主，可以自行选聘物业服务企业。本案中，宁夏***房地产开发有限公司与平罗县**物业管理有限公司于2007年1月1日签订《物业管理委托合同》，约定由平罗县**物业管理有限公司对***小区实行物业管理，委托管理期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止。2018年8月21日***小区业主委员会与平罗县**物业管理有限公司签订了《***小区物业服务合同》，服务期自2018年10月1日至2021年9月30日。无证据证明宁夏***房地产开发有限公司与平罗县**物业管理有限公司于2007年1月1日签订《物业管理委托合同》存在欺诈、胁迫并损害国家利益的情形，也无证据证明宁夏***房地产开发有限公司与平罗县**物业管理有限公司之间存在恶意串通并损害国家、集体或第三人的利益的情形，被申请人针对申请人的履职申请作出的《关于<履行法定职责申请书>的回复》，履行了法定职责，事实清楚，适用法律正确。

三、程序合法。申请人**于2024年12月4日草拟《履行法定职责申请书》，被申请人平罗县住房和城乡建设局于2025年1月23日作出《关于<履行法定职责申请书>的回复》并送达申请人，履行了法定职责，未超过法定期限，无明显不当。

综上所述，被申请人平罗县住房和城乡建设局于2025年1月23日作出《关于<履行法定职责申请书>的回复》事实清楚，内容适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定如下：维持被申请人平罗县住房和城乡建设局于2025年1月23日作出的《关于<履行法定职责申请书>的回复》。

如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内向石嘴山市大武口区人民法院提起行政诉讼。

平罗县人民政府

2025年4月17日

附：本案所适用的法条

《中华人民共和国行政复议法》

第十一条 有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：

（一）对行政机关作出的行政处罚决定不服；

（二）对行政机关作出的行政强制措施、行政强制执行决定不服；

（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服；

（四）对行政机关作出的确认自然资源的所有权或者使用权的决定不服；

（五）对行政机关作出的征收征用决定及其补偿决定不服；

（六）对行政机关作出的赔偿决定或者不予赔偿决定不服；

（七）对行政机关作出的不予受理工伤认定申请的决定或者工伤认定结论不服；

（八）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权；

（九）认为行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争；

（十）认为行政机关违法集资、摊派费用或者违法要求履行其他义务；

（十一）申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行、未依法履行或者不予答复；

（十二）申请行政机关依法给付抚恤金、社会保险待遇或者最低生活保障等社会保障，行政机关没有依法给付；

（十三）认为行政机关不依法订立、不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等行政协议；

（十四）认为行政机关在政府信息公开工作中侵犯其合法权益；

（十五）认为行政机关的其他行政行为侵犯其合法权益。

《中华人民共和国行政复议法》

第六十八条  行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为。