探索宅基地管理机制 促进建设用地集约节约利用

时间:2018-08-19
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  平罗县辖76144个行政村,总人口31万,其中农业人口22.6万人,农村常住人口14.66万人。目前全县144个行政村共有村庄点1100个,占用农村集体建设用地13.9万亩,村庄房屋平均空置率42%,部分村庄高达70%以上。农村庄点布局分散,宅基地占地面积大,历史形成的超占、多占、建设标准不统一的现象较为普遍。改革前,一方面是大量进城农民宅基地和房屋长期闲置、村庄空心化严重;另一方面,宅基地批而未建、建而不用,难以清理。2015年以来,平罗县抢抓全国农村宅基地制度改革试点县机遇,立足县情,坚持问题导向,着力破解制约农村宅基地管理瓶颈,创新了农村宅基地超占有偿使用、新增有偿取得、转让政策补贴、审批县域统筹管理新模式,为实现农民宅基地用益物权和盘活农村闲置建设用地探索了新途径。 

  夯实改革基础 明晰农村产权权属 

  按照“一户一宅、面积法定、尊重民意”的原则,对全县农村宅基地数量、面积、使用现状等进行摸底调查并建立数据库。全县共核实农村宅基地60557户,占地面积6.3万亩。登记“一户多宅”1214户,批而未建352户,非集体经济组织成员使用420宗。在全区率先开展宅基地和房屋“两证合一”不动产确权颁证工作,已颁发“房地一体”不动产权证58595本,发证率96%。 

  创新管理机制  实现资源集约利用 

  针对农村宅基地使用现状,从促进农村资源公平占有和优化村庄布局的角度,探索实现了“四个突破”。一是超占有偿使用。按照自治区法定面积(270平方米/户)对原有宅基地核定确权,允许农民庭院用地中保留200平方米无偿使用,超出470平方米按照标准(超出100平方米以内1元/平方米,100—200平方米2元/平方米,200平方米以上3元/平方米)一次性收取有偿使用费,收缴使用费实行“村帐乡管”,主要用于村集体经济组织成员的社会保障及村集体公益事业。全县农村宅基地超出470平方米的22755户,占总户数的37.6%,已收缴超占面积有偿使用费1088万元。解决了农户占有集体资源不均衡的问题,显化了宅基地的集体所有权。二是新增有偿取得。为合理调整宅基地刚性需求,盘活存量,对符合申请条件的农户,新增使用宅基地按30元/平方米标准一次性缴纳有偿使用费,从源头上杜绝农民无序建房、无需要地、重复浪费的现象。目前全县新申请宅基地11户,缴纳有偿使用费8.9万元。三是审批县域统筹。为促进农村居住人口逐步向规划保留村庄集中,允许符合宅基地申请条件的农民和从事农业生产经营、社会化服务的新型经营主体,打破乡镇、村组界限,在全县规划保留村庄内调剂审批宅基地,解决了新型农业经营主体、流转经营权人居住与生产经营分离的问题。目前县域范围内统筹审批宅基地6宗1586平方米。四是转让政府补贴。鼓励符合宅基地申请条件的农户,在村集体主导下,通过转让规划保留村庄内其他农户闲置宅基地和房屋的方式取得宅基地使用权,政府按照每宗8100元的标准给予补贴,有效盘活了进城农民的闲置资产,实现了中心村的“去空心化”。目前除插花安置移民外,已有30户农民通过转让方式取得宅基地使用权,县财政补贴24.3万元。 

  探索多种模式  增添改革动力 

一是将农村产权自愿有偿退出与生态移民搬迁安置工程相结合,探索本地农民自愿有偿退出、生态移民分散插花安置方式,有效盘活了2056户进城农民的宅基地和房屋,集体经济组织成员内部转让418户,安置插花移民1638户,累计转让承包地1.12万亩,交易额2.47亿元。二是将闲置建设用地整治利用与集体经营性建设用地入市相结合,对规划保留村庄收储的闲置宅基地,优先用于新增宅基地或收储后调整为集体经营性建设用地,通过土地入市方式保障农村新产业、新业态用地需求,全县19宗入市地块中,有9宗是利用闲置宅基地调规入市的。对规划不保留村庄闲置宅基地整治复垦为耕地,复垦后的建设用地指标可在区域内调剂使用,壮大了村集体经济收入。三是将盘活利用闲置宅基地与探索宅基地三权分置有效实现形式相结合,对全县村庄综合整治中拆除的3129宗危旧房屋进行调查登记,对符合宅基地申请条件的按照村庄规划予以重新审批,对暂不需要的探索发放宅基地资格权证,作为今后申请规划保留村庄宅基地的依据。通过消除空心村、完善中心村的工作思路,促进空心村留守人口向城镇和中心村适度集中,进一步优化村庄布局,改善农村面貌。四是将农村房地一体不动产权与农村产权抵押贷款相结合,结合农村房地一体不动产确权工作,赋予农村房地出租、转让、抵押权能,建立农村房地抵押贷款机制,全县已办理农民住房财产权抵押贷款2941469万元,解决了小农户发展农业生产资金不足问题。  

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